Bodenrichtwert und Bauland-Kaufwert — was ist der Unterschied?

Ein Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Zone mit ähnlichen Grundstücken (§ 196 BauGB), ermittelt von den Gutachterausschüssen und veröffentlicht im Portal BORIS. Er ist nicht der Kaufpreis eines bestimmten Grundstücks oder Hauses.

LageLuchs zeigt ihn auf der Regionsseite unter „Bodenpreise (amtlich)“ als Kennzahl „Bodenrichtwert Bauland (Median der Zonen)“ in €/m²: den Median der Bodenrichtwerte aller Bauland-Zonen der Region (Wohn- und gemischte Bauflächen), zum Stichtag 1. Januar. Offen verfügbar sind die Zonen für Nordrhein-Westfalen, Hessen, Hamburg und Berlin. Kreise bekommen keinen Wert, weil ein Mittel aus Gemeinde-Medianen kein Median der Zonen ist.

Der Bauland-Kaufwert (€/m²) ist eine der 5 Kennzahlen der Dimension Immobilienmarkt (18 % Gewicht). Ein höherer Wert zählt dort als Zeichen von Nachfrage, nicht als Nachteil. Die Werte stammen aus zwei Wegen:

• Kaufwerte für Bauland der amtlichen Statistik — der durchschnittliche Preis verkaufter baureifer Grundstücke, veröffentlicht für Kreise. Gemeinden ohne eigenen Wert übernehmen den Kreiswert (Kreiswert-Propagation).
• Median der Bauland-Zonen aus BORIS — wo offene Bodenrichtwerte vorliegen. Seit dem 19.10.2026 wählt der Bauland-Kaufwert dafür genau dieselben Zonen wie die Kennzahl „Bodenrichtwert Bauland (Median der Zonen)“.

Der Unterschied zwischen den ersten beiden Zahlen ist Hessen: Dort tragen die Gemeinden seit dem 19.10.2026 für 2024 den Median ihrer eigenen Bauland-Zonen; für das jüngste Datenjahr 2025 gibt es in Hessen weiterhin nur den Kreiswert der amtlichen Statistik. In Nordrhein-Westfalen stammen die eigenen Gemeindewerte aus BORIS. Berlin und Hamburg stehen als kreisfreie Stadt im Kreisvergleich; ihr jüngster Wert stammt ebenfalls aus BORIS — für Berlin seit dem 19.10.2026 aus allen erkannten Bauland-Zonen (650 statt 610 €/m²).

Für die Frage „Was kostet Boden in dieser Lage ungefähr?“ ist der Bodenrichtwert die genauere Zahl — er beruht auf allen Zonen der Gemeinde. Für den Vergleich aller Regionen Deutschlands braucht der Score eine Zahl, die es überall gibt; das ist der Bauland-Kaufwert, notfalls als Kreiswert. Weil beide seit Oktober 2026 dieselben Zonen benutzen, wo BORIS-Daten vorliegen, widersprechen sie sich dort nicht mehr.

Wie die Werte in Ränge übersetzt werden, zeigt die Perzentil-Normalisierung — dort am Beispiel genau dieser Kennzahl.